巴勒斯坦原领导人说：我们一定要建造像中国这样模式的社区

成风

搞房地产这么多年，现在天天看着房地产成了第一热门新闻，想来想去，童梦京华也应该写写我们从小到现在北京“房事”（关于房子的事情）的变迁，毕竟这也是我们这一代人经历的北京城市发展中影响我们生活的最重大的事儿了。 我们小时候住的房子全是单位分配的。记得我们的大院还有一个有意思的时期，上世纪六十年代末，整个大院里那么多楼，房子大多空着，主要是为搞国防工程，绝大多数家庭都被搬去了四川山里，那是林彪的意思是不想让这帮人再回来了，要他们踏踏实实在山里“深挖洞”。所以，我们住在院里的少数家属，其实想住哪套房子完全可以自己挑，因为所有房子均可推门就进去，里面什么都没有了。那时人们对要大房子毫无概念，还嫌大了麻烦，所以像我们家这样只有我和外婆两口人的家庭也就“弄”了个两室一厅。后来才觉得“挑”小了。现在想起来也真是荒唐。
我印象里最早见过的豪华和宏伟的住宅就是曾经代表北京形象的前三门住宅以及后来出现在木樨地的“部长楼”。前三门的“大板住宅”曾作为学习国外先进技术、革新住宅建造方式、内浇外挂的典范项目，出现在宣传北京的所有电视节目里。现在看万科的工业化住宅的建设和那时北京的“大板建筑”有着很多的类似的思想。
“从1978年开始，由于返城知青人数的快速增加，加上‘十年动乱’，住宅问题欠账太多，矛盾突出，北京市民的住宅需求也日益加剧，受‘住房难’困扰，有关部门无法再用‘见缝插针’、‘填平补齐’的办法从根本上解决这一问题。”《北京志?房地产志》中相关数据表明：1976年城市人均居住面积反而比1957年降低0.34平方米，还不足4平方米。随着城墙拆除、护城河掩埋和地铁一期工程结束之后，在前三门一线形成了一道“街面宽阔”的空白。前三门大街住宅楼就在这一狭长的地段上拔地而起，经历了唐山大地震的阻断和毛主席纪念堂工地对人员的抽调之后，这一当时北京“最伟大”的住宅工程终于在万众瞩目中竣工。那时这些楼都不是商品房，住进去的是分配后的机关单位员工，有贸易促进会的、法院的，还有民族翻译局的少数民族家庭……很多家庭是从胡同改善进去的。那时的窗外，除了有地下铁，不过是几路电车。人们开始喜欢有管道暖气、煤气的楼房，却少了胡同里一起玩耍的小伙伴。
长期住在西绒线胡同的姑姑告诉我，就在1965年时，前三门地区，流淌了600多年的护城河和它北边的城墙，彻底消失了。原本，1959年的北京市总体规划是要明确规定保留河道的，可因为局势紧张，备战备荒，中央下令修地下铁建立战备工程，解决战时疏散问题。于是，地铁修，城墙拆，河道填。“1966年，护城河改建成盖板河，作为排放雨水的暗渠。”这条盖板河就是现在的自行车车道，后来有30多栋前排高层建筑盖在它的北侧，这就是建成于1978年的前三门住宅区。前三门住宅楼是新中国成立后北京规模空前的单项工程。项目中大面积推行内墙大模板现浇混凝土和外墙预制混凝土板相结合的施工体系。另外，虽然当时没有社区概念，但是全线规划中，也包括了招待所、办公楼、商业服务区以及中小学、街道服务设施和市政公用设施用地。
节约是那一时期工程建设的原则，于是有了“以电梯为中心的规划”，即在高层建筑中运用电梯后，为了提高电梯的使用率，使用了长廊。也是为了节省，电梯并不是层层停。而电梯不停的楼层应有的电梯间就可以规划成一居室了。整个工程中，按照当时北京市一类高层住宅标准：前三门住宅区的每户建设面积55平方米，一室户占所有户形的10%，二室户占73%，三室户占13%，每户都有一个厨房和卫生间，以及壁柜和阳台。基本开间分2.7米、3.3米和3.9米三种，以3.3米为主。1978年10月20日，邓小平在北京市市委有关领导的陪同下视察了前三门新建成的住宅楼。他视察时开玩笑说，“这么小的空间，倒是适合我住。”于是他提出了厨房、卫生间面积过小，要提供好一点的设施，提高功能，增加的投资可以从适当降低层高上弥补。而他提出的今后住宅的设计应当力求布局合理，增加使用面积，更多考虑住户方便，尽可能装修美观，直接影响到此后北京住宅楼的建设标准，层高和房屋面积的改动也直接影响了今天的经济适用住宅开发与建设的理念。
后来，前三门大街住宅群曾以“北京大模板施工”闻名全国。
这以后北京开始出现大型住宅区以及商品房。其实，住房成商品到现在还真的没有多长的历史。
商品房是相对于福利分房而言的一种市场经济体制下的产物，就是购房者按照市场价，自己掏钱购买的住宅。房屋产权归个人，房子可上市变现，房价随行就市。自1998年国务院下令取消福利分房后，商品房正式成为楼市主角。从此颠覆了北京人长达50年的居住消费观念，使大部分购房者成为借贷“负翁”。
1998年，不过十年，却恍若隔世。那一年，世界好像突然变了，仿佛一觉醒来，商品房便已呈燎原之势。住房单位不管了，得自己花钱买，钱不够，银行给你借款。“花明天的钱，圆今天的梦”成为当年最具煽动性的经典口号。那一年的7月3日，国务院发布了23号令，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，也就是停止福利分房。第二年，北京市落实国务院通知，出台了《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》。之后，北京开始了小步慢跑的房地产改革，实行了50多年的福利分房制度于世纪之交正式退出历史舞台。
尽管直到21世纪前夜，北京才停止福利分房，但其实早在1986年，北京就已经有了一个对外公开发售的商品房小区——方庄住宅区。作为北京房地产市场上最早的大型商品房住宅小区，方庄开启了北京商品房热卖的先河。
方庄今年25岁了。 25年前，那里还是负责供应宣武崇文等“城里人”新鲜蔬菜的菜地。随着栋栋楼房拔地而起，方庄云集部委工作人员、社会名流等，一度成为北京的“富人区”。“物业”这个新鲜词儿也在那时候出现了。作为全国第一批商品房小区，方庄见证了我国居民迈出福利房门、走进商品房并不断提高居住品质的历史。
选择方庄，据说是因为离天安门近。北京需要一个与首都形象相配的高层次住宅小区，提升首都乃至国家的形象，同时解决中央和国家机关干部的住房问题。方庄最终入选。上世纪80年代初，中央和国家机关干部的住房非常紧缺，北京也缺少一个能够体现首都地位的大型住宅区。首都北京，迫切需要一个高层次的住宅小区与之相配，履行服务国家机关的功能，提升我国在国际社会的地位和形象。于是，物以稀为贵，在当时北京商品房还极度匮乏的年代，占了先机的方庄成为中央机关、各大国企及京城最先富裕起来的人士争相抢购的“香饽饽”。“芳城园”一区更是“明星荟萃”，影视界名人张国立夫妇、刘晓庆、大山、那英和宋丹丹、修宗迪等人也都曾落户于此。
据说，巴勒斯坦原领导人阿拉法特曾经参观方庄，溜达了一圈后，兴奋地对陪同人员说：“我们建国后，一定要建造像中国这样模式的社区。” 后来不知落实的怎么样。
上世纪90年代后期，北京开始兴起别墅、公寓等高端产品，当年接替方庄扮演豪宅的，是20 年前出现的“亚运村”。期间还出现了诸如罗马花园、国际有意花园、名都园等“豪宅”，价格均在2000美元（那时的天价）之上。相比之下，方庄就暗淡了许多。很多名人、明星纷纷“逃离”方庄，另择新居。此时的方庄就像被抛弃的“怨妇”，不仅风光不再，而且身价大跌。曾经高达16000元／平米的龙珠公寓，价格一度跌到4000元/平米。
直到1998年，借助北京商品房大规模开发的东风，方庄才迎来新一轮开发热潮，楼盘品质有了很大提升。2005年后，随着方庄核心区土地的开发完毕，方庄的开发延伸至宋家庄一带。庄园城、晶城秀府等几个楼盘均汇集于此，逐渐形成了生活气息浓郁的“大方庄”概念。
褪去浮华方显可爱。今天的方庄生活仍然是十分便捷的。类似方庄，北京后来还出现了劲松、乃至望京、丽都等几个超大城市生活组团。
没有了前面这些，今天的“楼王”、“地王”无从谈起。时至今日，北京商品房住宅区已成燎原之势，房价自2006年以来急速攀升。但客观地说，如果没有以方庄为首的早期大型商品房居住区的表率，北京恐怕很难形成目前“城市多中心”的格局。
几个历史上先后出现的住房名词有必要记载一下：

福利房主力：央产房
1998年取消福利分房之前，北京住房来源中归“牛”的一块就是国家部委及其下属企业、中直机关，以及北京市属政府机关事业单位的福利分房。 这类房源后来被冠之“央产房”。自1994年国家颁布政策允许购买自住公房以来，职工只需出市场价1/3左右的钱就可以成为房子的主人。但直到2004年．央产房“不可以上市交易”的紧箍咒才被摘除.由于央产房地理位置普遍较好，很快便成为二手房市场上最抢手的房源。

“便宜房”代表：经济适用房
1998年10月29日，以回龙观、天通苑等为代表的19个经济适用房项目在北京房地产交易中心集中展示，拉开了经济适用房在京大规模开发的序幕。在以后的10年里，由于种种原因，北京的经济适用房逐渐演变成一个“怪胎”。经济适用房的“劫贫济富”越来越为人诟病。直到2005年，北京严格经济适用房购买资格后，并抬高上市门槛后，经济适用房才逐渐回归本质。

高档住宅代名词：酒店公寓
“进门要向保安登记，无论走到哪里都有摄像头。”2002年左右，北京人突然见识了一个新事物——酒店式公寓。似乎只要扣上“酒店式服务”的帽子，住宅就被镀上了一层金。酒店式公寓最受年轻白领、商务人士的青睐，后来又出现了单身公寓、SOHO等公寓新产品．令本身就很概念的公寓更加概念化。

富有阶层新宠：“汤耗子”
2001年，康城、一栋洋房等项目在北京掀起Townhouse热。这一年共7个项目先后入市。Townhouse开始由概念过渡到现房阶段，康城及翡翠城成为当时北京最有影响力的Townhouse项目。之后的Townhouse类型日趋丰富，出现了联拼、双拼、叠拼等多种形式。但不管怎样，对普通人而言，“汤耗子”依然可望而不可及。
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